Etape 2: Les trois leviers qui te verseront un quatorzième salaire

Dans cette étape Tu vas découvrir les trois leviers qui ont le plus d’influence sur ton taux hypothécaire. Nous te transmettons les astuces qui te permettront d’optimiser ta charge d’intérêt et te montrons ton potentiel d’économies.

Comment déplacer des montagnes
A qui doit-on la première estimation du chiffre Pi, l’odomètre (=machine à mesurer les distances, très utile en artillerie), le principe de la roue dentée et la vis sans fin ?

Si tu as déjà deviné, je te tire ma révérence. Si comme moi avant mes recherches, tu n’avais pas la réponse, voici encore un indice: il s’agit de l’inventeur de la force qui porte les bateaux et grâce à laquelle ceux-ci ne coulent pas, même équipés d’une coque d’acier et chargés de minerais plus lourds que l’eau.

Eurêka! Il s’agit bien d’Archimède et de sa fameuse poussée qui décrit la force dirigée vers le haut qui s’applique sur des objets plongés dans un fluide.

Mais c’est une autre de ses inventions qui nous intéresse dans cette Etape 2. Et elle devrait te permettre de te verser un quatorzième salaire: l’effet de levier! Tu te souviens probablement de cette citation qui a plus de 2000 ans:„Donnez-moi un point d’appui et un levier, je soulèverai le monde“. Eurêka!

Lors d’une ballade en montagne, mon fils de 7 ans n’était pas peu fier quand ses 20 kilos ont déplacé un rocher que papa n’aurait pas réussi à soulever. Après avoir lancé quelques pierres dans le ruisseau, il me demande si nous pourrions lancer une bien plus grosse pierre qui pourrait peut-être gicler Grand-maman. Plutôt que de déplacer moi-même le rocher qui se trouve à côté du précipice, l’idée me vient de faire une leçon de maths appliquées. J’invite Hypolit (histoire vraie mais prénom emprunté) à aller chercher un piquet à proximité et je lui déniche une autre pierre qui fera office de point d’appui. Pas besoin de vous raconter la suite. Après trois essais peu concluants, le rocher commence à bouger. Le point d’appui est déplacé peu à peu jusqu’à ce que le rocher soit prêt pour son grand frisson. Quel moment d’intense joie quand le rocher termine sa chute dans le ruisseau dans un fracas étourdissant. Moment d’apothéose, même si Grand-maman n’est pas trempée. Fiston et surtout papa peinent à dissimuler leur fierté. Et quelle belle métaphore et leçon de vie : ne jamais penser qu’un rêve est trop grand pour être réalisé, avec un bon cerveau et de bons muscles, on peut renverser des montagnes mon fils!

Le but de cette deuxième étape est de répondre aux questions suivantes:

Quels sont les trois leviers grâce auxquels tu vas optimiser ton taux hypothécaire?

Comment peux-tu en tirer le maximum d’effet de levier?

Quel est le quatrième levier bien dissimulé?

Levier #1 – « Timing is everything » …ou presque
En début d’année, les vitrines des magasins ne manquent pas d’ingéniosité pour nous transmettre la bonne nouvelle: c’est la période des soldes, bonnes affaires garanties. Et grâce à la baisse de l’euro, tu peux même obtenir 20% de rabais sur la collection d’été. Dommage que la seule enseigne de la rue qui n’offre pas ces conditions exceptionnelles soit la banque dans laquelle tu vas prochainement refinancer ton hypothèque. Pas de rabais alors que c’est là que tu dépenses le plus chaque trimestre. Les taux d’intérêt fluctuent beaucoup au cours d’une même année et lors des huit dernières années, tu aurais également pu profiter des soldes sur le marché des taux! Jetons un coup d’oeil aux taux hypothécaires à 10 ans depuis 2007:

Aperçu des taux hypothécaires, durée de 10 ans, Source: www.comparis.ch

Comme tu peux le constater, l’écart de taux (taux le plus élevé par rapport au taux le plus bas sur l’année) atteint en moyenne 0.9%. En résumé: l’optimisation du Timing est le premier levier et le levier le plus long. J’anticipe déjà ta prochaine requête cher Collègue: Archim’aide-moi à trouver le bon timing! C’est précisément ce que je te demanderais si nos rôles étaient inversés. 

Nous n’avons pas de boule de cristal qui puisse lire dans le futur. Il y a quand même une bonne nouvelle pour toi. Au cours des prochaines étapes de notre Concept H380, nous allons t’aider à mieux comprendre l’environnement des taux d’intérêt et à t’y adapter. Robert travaille sur un rétroviseur intelligent qui te permettra de comparer les taux actuels aux taux payés dans la passé pour une durée semblable. Mais chaque chose en son temps.

Levier #2 – Fais jouer la concurrence
Le premier levier est le plus long mais il est aussi le plus difficile à actionner. Notre deuxième levier est beaucoup plus facile à utiliser. A moins que tu ne sois marié à ton prêteur parce qu’il te tient en double laisse avec un prêt hypothécaire multi-tranches et multi-durées, il est possible de demander une offre à plusieurs établissements bancaires, certains assureurs, voire à ta caisse de pension. Laissons Archimède et Robert au repos, faisons travailler un puissant comparateur en ligne comme  www.comparis.ch. Quelques clics te suffisent pour trouver quel est le prêteur le plus attractif du moment sur le marché. En comparant les offres de plusieurs prêteurs, nous constatons que la différence entre la meilleure et la moins bonne offre peut atteindre 0.5%. Tu peux ensuite demander des offres sur la base des indications récoltées sur internet.

Levier #3 – Négocie avec ta banque (ou ton prêteur)
Lorsque tu as déterminé le bon Timing (Levier #1) et fais joué la concurrence afin de trouver le prêteur le plus attractif (Levier #2), tu peux franchir un pas supplémentaire: la négociation des conditions de l’emprunt. Une négociation intelligente et très bien préparée (nous t’en reparlerons en détails dans l’Etape 5 de notre Concept H380) te permettra selon le type de prêteur d’économiser jusqu’à 0.2% d’intérêt par an. Ces 0.2% correspondent à la marge de manoeuvre dont disposent les conseillers-clientèle (parfois leurs supérieurs) soit pour éviter que les bons clients ne passent à la concurrence soit pour acquérir de nouveaux clients. Nous t’aiderons à te positionner comme un très bon client et à te préparer sérieusement pour la négociation avec la banque. Tu pourras ainsi tirer un effet et un profit maximum de notre troisième levier.

En octobre 2014, ma sœur Florence est parvenue à baisser son taux hypothécaire de 0.14% le jour-même où elle a renouvelé son hypothèque à 10 ans. Tout cela en deux emails précis (une demi-heure de travail) dans lesquels elle a fait preuve de détermination et d’ambition. 0.14% d’économies chaque année pendant 10 ans représentent 1.4% du montant de l’hypothèque, pas besoin de te dire que cela correspond au salaire horaire le plus élevé qu’elle a touché jusqu’ici.

TON quatorzième salaire
Maintenant que tu connais les trois leviers qui te permettront d’optimiser ton taux hypothécaire, nous allons calculer ton potentiel d’économies si nous les plaçons au bon endroit et tirons de chacun d’eux l’effet maximal. 

Levier #1 TIMING: au lieu de fixer ton hypothèque à taux fixe (10 ans) à n’importe quel moment de l’année (en obtenant ainsi le taux moyen de l’année en question), tu choisis le parfait Timing (et obtiens le taux le plus bas de l’année). Tes économies se montent à 0.45%.

Levier #2 CONCURRENCE: au lieu d’accepter la première offre du premier prêteur venu (en général la banque qui finançait ton hypothèque jusqu’à aujourd’hui; disons qu’elle se situe au milieu de la fourchette des offres du marché), tu compares les offres de plusieurs prêteurs potentiels et choisis le plus attractif d’entre eux. Tes économies se montent à 0.25%.

Levier #3 NEGOCIATION: au lieu d’accepter la première offre de ton prêteur, tu te présentes sur ton meilleur jour et te prépares sérieusement pour la négociation. Ton ambition et ta détermination te permettent d’obtenir une baisse de taux supplémentaire de 0.2%.

Remarque importante: les leviers #2 et #3 ne s’excluent pas mutuellement. Un emprunteur de qualité obtiendra de son prêteur un rabais supplémentaire lors de la négociation finale, même lorsque le taux de référence du prêteur est le meilleur du marché. Le gros du travail de prospection étant déjà effectué, le prêteur ne voudra pas le laisser filer à la dernière minute.

Au total, sur la base du montant hypothécaire moyen en Suisse de 400’000 francs, ce ne sont pas moins de 3’600 francs par an de potentiel d’économies (clique ici pour d’autres montants d’hypothèque). En quelques heures de travail seulement, ce n’est donc pas loin d’un quatorzième salaire net que tu peux te verser. Et la meilleure nouvelle: ce quatorzième salaire, tu peux te le verser chaque année sur toute la durée de ton hypothèque. Eurêka! Il vaut donc la peine de connaître les trois leviers et d’en tirer l’effet maximal. Pas vrai?

Le quatrième Levier 
Tu connais les trois leviers (Timing, Concurrence et Négociation) qui déterminent ton taux d’intérêt hypothécaire. Reste le quatrième levier que nous allons aborder en détails dans l’Etape 4 de notre Concept H380: quelle est la durée idéale de ton hypothèque? Devrais-je fixer à 5 ans ou à 10 ans? Ou choisir une hypothèque Libor? Ce quatrième levier mérite une étape à lui seul car il dépend de très nombreux paramètres tels que ta situation personnelle et l’évolution des taux d’intérêt.

Entre Collègues Hypothécaires
Depuis notre prologue, tu sais que nous nous considérons comme des Collègues Hypothécaires. La collégialité et le terme DifférENSEMBLE que nous avons créé sont basés sur la réciprocité: chacun peut apprendre de chacun. Ce serait un grand plaisir de connaître TON histoire hypothécaire. Quelles ont été tes expériences? Quelles sont les questions auxquelles tu n’as pas encore trouvé de réponses? Tu peux partager tes expériences et questions avec nous par e-mail (robert@hypopilot.ch ou michael@hypopilot.ch) ou nous laisser un commentaire ci-dessous. Comme ce collègue qui nous a demandé pourquoi les taux hypothécaires étaient plus élevés malgré l’introduction par la BNS de taux d’intérêt négatifs. Tu peux lire notre réponse sous Actualité (le lien vers l’article est ici). La prochaine question à laquelle nous répondrons sera-t-elle la tienne?

Le but de cette Etape 2 est de te transmettre les trois leviers qui déterminent ton taux d’intérêt hypothécaire. Lors du prochain renouvellement de ton hypothèque, tu sauras comment les positionner de façon optimale afin d’en tirer l’effet maximal:

Le TIMING optimal pour la fixation de ton taux d’intérêt lors du refinancement de ton hypothèque). Il s’agit du levier le plus long mais aussi de l’optimisation la plus difficile (pas de boule de cristal, tout au plus un rétroviseur intelligent)

Fais jouer la CONCURRENCE et ne te laisse pas tenir en laisse par ton prêteur (emprunt multi-tranches et multi-durées) car tu serais alors soumis aux conditions qu’il t’impose sans pouvoir profiter d’offres plus attractives sur le marché

Prépare-toi sérieusement à la NEGOCIATION avec la banque et montre-toi sous ton meilleur jour afin d’obtenir une réduction de taux supplémentaire.

Comme tu as pu le constater, nous avons encore quelques étapes passionnantes à vivre ensemble. Tu sais maintenant où se situent les principaux leviers et tu en as même découvert un quatrième dont nous reparlerons dans l’Etape 4 de notre Concept H360. Afin de ne manquer aucune de nos étapes et de devenir ton propre conseiller hypothécaire, nous t’invitons à t’inscrire à notre Newsletter.

Notre prochaine étape traite des trois « C » ou « CCC ». As-tu une idée de quoi il peut bien s’agir?

 

Hypothécairement Tiens, 

R o b e r t  &  M i c h a e l  
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