Etape 5: Les risques principaux qui mettent les propriétaires en difficulté

Dans cette étape nous traversons une zone de tempête et passons en revue les risques principaux qui mettent en danger les propriétaires immobiliers. Tu apprendras à les anticiper (Prévention de crise) et à les gérer (Gestion de crise) au mieux.

Le meilleur moment pour réparer sa toiture, c’est lorsque le soleil brille
Dans l’Etape 4 nous avons vu que la durée de ton hypothèque joue un rôle important dans la gestion de ton risque. Une durée longue te protège contre le risque de refinancement et de hausse des taux d’intérêt. Cette sécurité a un prix: en règle générale, plus la durée de ton hypothèque est longue, plus son coût sera élevé (taux fixe plus haut).

En tant que propriétaire immobilier, d’autres risques te guettent. Ils sont souvent plus sournois – car tu n’en es pas toujours conscient – que le risque d’une hausse des taux d’intérêt. Dans cette Etape 5, nous passons en revue les risques principaux qui mettent les propriétaires immobiliers en difficulté. Loin de nous l’idée de te faire peur ou de te prendre la tête avec tout ce qui pourrait mal tourner. Nous t’offrons quelques pistes de réflexion tant du côté de la prévention que de la gestion d’une crise qui arrivera bien un jour ou l’autre. Celui qui est bien préparé n’a plus peur.

Tu sais déjà que l’espoir (« Après la pluie le beau temps ») n’est pas une stratégie. Si tu déchires ta chemise pendant l’orage, elle ne pourra plus te protéger du soleil. Dans cette cinquième étape, nous inversons les moteurs: « Après le beau temps la pluie ». Inspirons-nous de la sagesse de John Fitzgerald Kennedy: « Le meilleur moment pour réparer sa toiture, c’est lorsque le soleil brille. » Profitons de l’été pour monter sur le toit et faire un état des lieux…

… afin de répondre aux trois questions suivantes:

Quels sont les trois risques principaux dans ta catégorie d’âge et quels sont les trois risques qui menacent tous les propriétaires immobiliers?

Comment peux-tu éviter ces dangers et gérer la crise au mieux en cas de pépin?

Pourquoi le style de vie des jeunes générations constitue-t-il une menace pour les propriétaires de leur logement?

Si Tu as moins de 60 ans: divorce, perte d’emploi, déménagement (forcé) 
Les pertes financières sont principalement associées aux investissements et aux périodes de krachs boursiers. Dans son édition du 17 février 2015, le magazine Bilan réserve sa couverture à un risque financier bien plus important encore que la crise de 2008-2009.

En effet, le divorce est la cause principale de perte de patrimoine pour les ménages suisses. Tant du côté de sa probabilité (environ 50% des couples divorcent) que de l’ampleur des dégâts financiers et de son caractère définitif (contrairement à une lourde perte en bourse, impossible de faire le gros dos et d’attendre que le marché remonte). En résumé, le divorce signifie souvent une perte définitive de 50% du patrimoine: caisse de pension, frais de divorce (avocats des deux côtés; une liquidation de régime matrimonial compliquée peut coûter plus de 50’000 francs selon Bilan), les charges jusque là communes qui sont désormais à double (d’abord et surtout les coûts de logement des anciens époux si chacun veut pouvoir héberger les enfants, mais aussi voiture, assurances), les pensions alimentaires etc. Parfois la nouvelle situation permet à l’une des parties de garder le logement familial. Mais souvent, tout part avec l’eau du bain, y compris la maison. C’est un véritable siphon. Tu l’auras compris cher collègue, divorcer n’est pas un bon plan, mais souvent il n’y a pas d’alternative. Je vous recommande l’article de Bilan et ses 20 conseils pour éviter la ruine. Tu trouveras ici quelques extraits ainsi que quelques réflexions sur la prévention et la gestion de la crise liés au divorce.  A éviter à tout prix: La Guerre des Rose.

La deuxième turbulence ou le deuxième facteur de mise en danger de votre situation de propriétaire foncier est la perte d’emploi. La sécurité de l’emploi n’existe quasiment plus. La Suisse fait face aux vents contraires que constitue la force du franc. Les défis à court et moyen termes sont de taille pour rester compétitif dans une économie mondialisée. Mais c’est le prix à payer pour maintenir le pouvoir d’achat de nos rentes futures et éviter une inflation galopante. Tu trouveras ici quelques réflexions sur la prévention et la gestion de la crise liées au chômage.

La troisième turbulence ou facteur de mise en danger de ta situation de propriétaire foncier est le déménagement forcé. Disons que tu as rapidement retrouvé un job mais que ton nouvel employeur est basé à plus de 100 kilomètres de ton domicile. Tu es confronté à un choix difficile:

1. devoir jongler avec un long temps de trajet dans ta nouvelle situation de pendulaire, ou
2. préparer sans tarder ton déménagement et retrouver un logement proche de ton nouveau lieu de travail, ou
3. chercher un nouveau travail si tu ne veux absolument pas déménager. 

Tu trouveras ici quelques réflexions sur la prévention et la gestion de la crise liées au déménagement forcé.

Si Tu as plus de 60 ans: succession et transmission de patrimoine, éviter les disputes familiales, refinancement de ton hypothèque
Une bonne nouvelle tout d’abord. « 80 est le nouveau 60 » titre le sondage prévoyance d’UBS dans son édition d’août 2014. Avec les progrès de la médecine et la mécanisation de certaines professions, l’espérance de vie a progressé d’un an environ lors de chacune des dernières décennies. Une femme suisse de 60 ans a aujourd’hui une espérance de vie de 86 ans, 84 pour les hommes. Non seulement les gens vivent plus longtemps, ils restent également en bonne santé plus longtemps. Si toi et ton épouse êtes attachés à votre maison, vous voudrez y rester le plus longtemps possible. Il n’est pas rare de rester chez soi jusqu’à 90 ans ou plus, même si cela nécessite un peu d’encadrement. Tu as donc le temps de penser à ce qui suit mais je pense qu’il n’y a pas de raison d’attendre avant de se poser ces questions. Mieux vaut avoir quelques années d’avance que quelques jours de retard. Mieux vaut réfléchir tôt et laisser murir sa réflexion plutôt que de tout (devoir) faire dans la précipitation. Quelques questions pour planter le décor:

• est-ce que la maison est devenue trop grande pour nous maintenant que les enfants ont leur propre logement?
• ai-je une solution pour m’occuper de l’entretien extérieur? Tu as peut-être déjà pensé à tout et installé le robot tondeur ou trouvé un accord avec le fils du voisin?
• que se passe-t-il lorsque ma mobilité sera réduite et/ou lorsque je ne pourrai plus conduire ma voiture?
• ne vaudrait-il pas mieux acheter/louer un appartement en ville (ou proche des transports en commun ou de son médecin)? Avec quelles conséquences financières (l’appartement peut être plus ou moins cher que la maison)?

Je te laisse prendre ta décision et faire ton choix. Je n’ai aucun conseil à te donner, c’est toi qui détiens la bonne réponse car il s’agit en fin de compte de critères personnels et chaque contexte est différent. Il est cependant important de te poser ces questions suffisamment tôt afin d’éviter toute mauvaise surprise.

La première turbulence ou le premier facteur de mise en danger de ta situation de propriétaire foncier est la succession et la transmission de ton patrimoine. La succession dans une entreprise est l’une des phases les plus délicates pour sa pérennité à long terme. Il en va de même pour la transmission de ton patrimoine à la génération suivante. Voici quelques pistes de réflexion. Tu trouveras ici quelques réflexions sur la prévention et la gestion de la crise liées à la succession.

La deuxième turbulence est le risque lié aux disputes familiales. La bonne entente à l’intérieur de la famille, la cohésion et la paix sont en jeu. Au-delà des aspects financiers et juridiques (répartir équitablement, éviter de payer trop d’impôts, etc.), il s’agit d’abord d’éviter l’éclatement de la famille. Certaines frustrations parfois liées à l’éducation, à l’enfance, certains ressentiments ou autres jalousies entre frères et sœurs couvent depuis longtemps sous la surface. Ils n’attendent qu’un élément déclencheur ou un prétexte – comme par exemple le moment de la répartition du patrimoine – pour éclater au grand jour et déchirer les liens familiaux déjà affaiblis. Chacun de nous a déjà entendu le récit d’une famille qui semblait plutôt unie avant que le patriarche ou la matriarche ne décède. Quel que soit le montant des actifs (parfois aussi des dettes) à se partager, les cas de disputes et de débordements verbaux (voire plus) ne sont pas rares. A cela vient s’ajouter la charge émotionnelle quand ces questions sont abordées pour la première fois juste après le décès de celui ou celle qui tenait la baraque. Il n’est plus là pour calmer le jeu et certains n’attendaient que son départ pour régler leurs comptes. Tu trouveras ici quelques idées pour réduire le risque de disputes. 

La troisième turbulence ou facteur de mise en danger de ta situation de propriétaire foncier est le risque de ne pas pouvoir refinancer ton hypothèque dès 60 ans ou dès l’âge de la retraite. Dans la plupart des cas et malgré notre système de prévoyance dit des trois piliers, les revenus du ménage vont baisser dès le départ à la retraite d’un ou des deux époux. Tu peux revenir à notre Etape 1 et notre Test d’Anti-Fragilité #2 pour simuler l’impact d’une baisse de revenus. Si tu es toujours dans le vert avec tes revenus de la retraite, tu ne devrais pas avoir trop de peine à refinancer ton hypothèque auprès de ta banque. Dans la zone orange, cela devient plus délicat. Dans la zone rouge, tu risques fort de recevoir un refus catégorique de ta banque. Tu trouveras ici quelques antidotes.

Quel que soit ton âge: le décès, le voisinage, la crise immobilière
Quel que soit ton âge, il existe certains autres risques qui peuvent mettre en danger ta situation de propriétaire immobilier en toute sérénité. Nous n’allons pas les aborder avec autant de détails que les précédents. Il vaut cependant la peine de les énumérer et préciser que cette liste n’est pas exhaustive. Si un autre type de turbulence a créé une grosse situation de stress et t’a forcé à vendre ta maison, n’hésite pas à partager ton expérience entre collègues hypothécaires. Si en plus tu as un antidote ou si tu peux nous aider à éviter de répéter ton expérience, bingo!

Le décès d’un proche est la deuxième charge de stress la plus lourde après le divorce sur le plan émotionnel. Il se peut que tu rattaches ton logement à l’être cher disparu. Peut-être que le fait de rester entre ses murs qui ont perdu leur âme t’empêche de faire le deuil. Ou alors l’être cher disparu était le poumon financier du couple et sa disparition ne te permet plus de faire face aux charges du logement. Le but de cette étape n’est pas d’extrapoler vers toutes les formes de prévoyance à disposition. Il vaut cependant la peine de se poser les questions importantes, en espérant ne jamais se retrouver devant le fait accompli. Tu trouveras ici quelques réflexions sur les gros pépins que représentent le décès, l’invalidité ou la maladie.

Les querelles de voisinage ont de tout temps empoisonné la vie des gens. Que ce soit le bruit de la tondeuse, les cris des enfants, leur ballon qui s’invite dans ton jardin, les odeurs nauséabondes des déchets de ménage ou des saucisses merguez sur le grill, l’arbre qui vous prive de soleil, la haie de thuyas qui vous masque la route, la liste est très, très longue. Voici quelques pistes de réflexion. Tu trouveras ici quelques réflexions sur la prévention et la gestion des disputes entre voisins.

Autre facteur de risque: le risque de bulle immobilière (et son éclatement). La dernière crise immobilière en Suisse date du début des années nonante. Cela fait 20 ans déjà. 7 ans de baisse, 14 ans de hausse. 7 années de vaches grasses, 7 années de vaches maigres. La régularité des cycles, des saisons, le passage d’une époque d’euphorie à la panique. Une chose est sûre: la hausse des prix de l’immobilier depuis 2000 a été spectaculaire. Tu trouveras ici quelques réflexions sur la prévention et la gestion du risque de surchauffe immobilière.

Confession d’un banquier
Lors d’un repas partagé avec un directeur de banque, celui-ci m’a confié sa plus grande crainte pour l’évolution du marché de l’immobilier. Elle n’avait rien à voir avec une hausse des taux d’intérêt, du taux de divorce ou de chômage. Il m’a parlé du désintérêt des jeunes générations pour l’immobilier. Sa confidence m’a tout de suite semblé pleine de bon sens. En y repensant le lendemain et les jours suivants, j’ai pris de plus en plus conscience de la pertinence de sa remarque. Par nécessité (impossibilité de racheter au prix fort l’immobilier de leurs parents, tout en cotisant pour l’AVS et les retraites de la génération précédente) ou par choix:

• les jeunes sont de plus en plus mobiles, ils vont étudier de plus en plus loin, il n’est pas rare que ce soit à l’étranger pour un semestre d’échange ou un stage linguistique
• les jeunes emportent leurs bureaux, leurs livres et leur musique tous les jours avec eux dans leur smartphone. A part le lit, leur chambre est dans leur poche
• s’il faut trouver une chambre pour dormir, ils vont sur Couchsurfing ou sur Airbnb pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Un poste de travail pour la journée: bibliothèque ou sharedesk.net. Les jeunes ont besoin d’une voiture 1 à 2 fois par mois? Ils font appel à Uber ou Mobility. Ou à papa-maman. Plus besoin d’avoir une voiture qui dort au garage pendant 95% du temps et qui coûte cher en place de parc, en impôts et assurances. On assiste à un transfert de la propriété de l’objet vers la mise en commun ou la location limitée dans le temps. C’est la « sharing economy » (=économie du partage) où l’accès facile et l’expérience l’emportent sur la propriété: plus souple, plus flexible, souvent plus économique
• une conjoncture économique morose peut pousser certains jeunes à accepter des stages moins bien rémunérés comme point d’entrée dans la vie professionnelle plutôt qu’un emploi fixe à la sortie de l’apprentissage ou des études. L’indépendance financière et la possibilité de voler de ses propres ailes, ce sera pour plus tard. Il leur faudra donc des années supplémentaires avant de pouvoir envisager l’acquisition de leur premier appartement
• d’ici là, l’hôtel-restaurant de Maman reste très pratique et très attractif. Mais la plupart des jeunes n’ont pas l’intention de racheter la maison familiale. Certains utiliseront plus volontiers leurs fonds propres pour acquérir le logement dont ils auront envie ou besoin
• l’ère industrielle a permis à la génération des baby-boomers de passer l’ensemble de leur carrière auprès d’un seul et même employeur avec une sécurité d’emploi élevée. La révolution de l’information (savoir et idées) chamboule cette donne. Ceux qui sont entrés sur le marché du travail après l’an 2000 auront selon les estimations jusqu’à 7 jobs/carrières/employeurs différents. Leur lieu de travail est donc susceptible de changer une fois tous les 10 ans
• dans certaines branches, les technologies de l’information permettent à chacun de travailler depuis où bon lui semble. Même si le travail en groupe va rester primordial. Le professionnel choisira peut-être un lieu de résidence en fonction de ses passions et de ses loisirs plutôt que du lieu où se trouve l’adresse de son employeur ou de sa société. Ces passions également vont évoluer au fil des ans et de la situation familiale
• les jeunes générations désirent-elles encore s’occuper d’une maison ou choisiront-elles le confort d’un appartement où le concierge (voire la régie s’ils louent) s’occupe de tout ou presque?

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Les enfants des baby-boomers ont parfois déjà construit leur propre maison ou acheté un logement. D’autres ont librement choisi de louer leur logement pour plus de flexibilité. Difficile de dire si la demande sera suffisante pour équilibrer l’offre des maisons individuelles lorsque les baby-boomers décideront en plus grand nombre de remettre leur maison à leurs enfants ou de la vendre pour trouver un logement mieux adapté aux vingt prochaines années ou plus de leur vie. La demande dépendra de la croissance démographique (l’immigration surtout) ainsi que de l’intérêt des jeunes générations pour la pierre.

Le risque de congestion existe sur un marché peinant à trouver suffisamment de jeunes acheteurs pour des maisons ayant parfois besoin d’un lifting en plus d’un prix d’achat déjà fort élevé. Les jeunes rêvent-ils encore d’un logement en propriété? Et si oui, en auront-ils les moyens financiers (fonds propres, revenu suffisant)?

Tu connais maintenant les trois sources principales de turbulences selon ta tranche d’âge. Nous avons aussi passé en revue les principaux risques qui sont indépendants de ta tranche d’âge. Et nous avons partagé avec toi ce qui pourrait bien être la clé de l’énigme et le plus grand risque de tous: le possible désintérêt des jeunes générations pour l’immobilier.

Tu l’auras compris, la meilleure médecine est la prévention. Il vaut mieux réparer le toit quand le soleil brille plutôt qu’en pleine tempête.

La prochaine étape (Etape 6) de notre Concept H360 traitera de la marge bancaire. Nous prenons le taux hypothécaire sous la loupe et t’indiquons jusqu’où tu peux négocier avec la banque. Savais-tu que tu pouvais aussi demander des offres aux compagnies d’assurances et aux caisses de pensions ? Tu découvriras aussi comment éviter le piège caché derrière une apparente bonne intention…

Hypothécairement Tiens,
M i c h a e l  &  R o b e r t
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PS: raconte-nous TON histoire et partage avec nous les turbulences qui ont secoué ton habitation, ainsi que les idées ou les mesures qui t’ont permis de limiter les dégâts.