Etappe 1: Unterziehe Deine Hypothek unserem Anti-Fragilitäts-Test

In dieser Etappe unterziehst Du Deine Liegenschaft oder Dein potentielles Kaufobjekt einem Anti-Zerbrechlichkeits-Test (hier geht’s zum Excel-Tool, nur PC und Laptop kompatibel), welcher Dir Deine Risiken offenlegt und mögliche Lösungsansätze präsentiert.

Was ist mit dem Immobilienmarkt passiert?
Falls Du Dein Eigenheim vor 10 Jahren gekauft hast, waren die Immobilienpreise noch wesentlich tiefer als heute, denn seit dem Millennium kennt die Preisentwicklung für Wohneigentum nur eine Richtung – nämlich nach oben (2000-2013 sind die inflationsbereinigten Eigenheimpreise um 50% gestiegen; Quelle: UBS). Zudem wurde die Kreditvergabe durch die Banken immer wie lockerer. Dies sind beides wesentliche Gründe, wieso eine Immobilienblase in den letzten Jahren immer wie mehr zu einem medialen Thema geworden ist. Jetzt ist es wichtiger denn je, seine Gefahren durch den Hypothekarmarkt genauestens zu kennen. Mit unserem Anti-Fragilitäts-Test kannst Du Dein Eigenheim nun auf Risiken prüfen – auch im Hinblick auf mögliche Veränderungen im Hypothekarmarkt.

Das Ziel der ersten Etappe ist es, eine Antwort auf folgende drei Fragestellungen zu finden:

Bist Du auf der Suche nach einem (neuen) Eigenheim? Was kannst Du Dir überhaupt für ein Kaufobjekt leisten?

Ist Deine Hypothekarsituation anti-fragil? Oder einfacher gesagt, entspricht Deine Liegenschaft Deinen Verhältnissen? Auch in einer Zeit in der Deflation herrschen oder die Immobilienpreise einbrechen könnten?

Was kannst Du verändern, um Deine Risiken rund um die Hypothek zu minimieren, sodass Du wirklich unbesorgt schlafen kannst? Und welche Risiken solltest Du stets im Auge behalten?

Die vier Säulen der Stabilität
Die im Bild karikierten vier Säulen helfen uns, Deine Hypothekarsituation besser zu verstehen. Sie dienen als Input unseres Anti-Fragilitäts-Tests und beurteilen, wie stabil Dein Fundament aufgesetzt ist – und letztlich auch, ob Du die Tests bestehst oder durchfällst.

Kaufen – Der Kauf einer Immobilie gehört bei den meisten Menschen zu den grössten Investitionen in ihrem Leben. In den letzten Jahren wurde das Volumen an Hypothekarkrediten immer grösser und beträgt beinahe 900 Mrd. CHF.

Finanzieren – Deine persönliche Finanzierungsstruktur hat einen grossen Einfluss auf Kosten, Risiko und Steuern. Je mehr Eigenmittel (Banken verlangen meistens mindestens 20%) Du bereitstellen kannst, desto weniger Fremdkapital brauchst Du, was zu tieferen Zinskosten und weniger Risiko führt. Hingegen wirst Du steuerlich schlechter gestellt, da Du Deine Hypothek und die Zinskosten steuerlich nicht abziehen kannst.

Sparen – Unser Wirtschaftssystem baut auf Sparern und Kreditnehmern auf. Im Gegensatz zum Verständnis der heutigen Zentralbanken (mehr dazu unter Aktuelles vom 11. Februar 2015) sollte unserer Meinung nach das Ziel jedes Eigentümers sein, das Eigenheim einmal ganz zu besitzen. So wirst Du den Erben nie eine Last in Form einer Hypothek auferlegen, sondern ihnen etwas für das weitere Leben vermachen.

Unterhalten – Ein Eigenheim zu unterhalten bedeutet weit mehr als nur die Hypothekarzinsen zu bezahlen und ist somit nur bedingt vergleichbar mit einer Miete. Eigentümer zu sein bedeutet nämlich auch Verantwortung zu übernehmen. Neben dem Risiko von Zinsänderungen sollte man stets auch Amortisation und Unterhaltskosten in eine Haushaltsrechnung miteinbeziehen.

Jede dieser vier obengenannten Säulen ist wichtig, damit ein Haus wortwörtlich nicht zusammenbricht. Unser Anti-Fragilitäts-Test zielt darauf ab, Dir die Schwächen und Gefahren Deiner jetzigen Situation aufzuzeigen: Winde, Blitze und Steinwürfe kann es jederzeit geben. Wir wollen Dich darauf sensibilisieren, damit Du Risse in den Säulen entdecken und beheben kannst, bevor es zu spät ist.

Das Excel-Tool mit den zehn Curlingsteinen
Wir verlassen nun die Akropolis mit den vier Säulen und wenden uns unserem Excel-Tool zu, welches als Standortbestimmung Deiner Hypothekarsituation dient. Um das Excel-Tool so einfach wie möglich zu gestalten, haben wir uns ein System mit zehn Schiebern überlegt – den sogenannten Curlingsteinen. Das Excel-Tool ist so konfiguriert, dass Du jede erdenkliche Situation einstellen kannst. Damit Du aber aussagekräftige Testresultate erhältst, solltest Du Deine Situation möglichst wahrheitsgetreu abbilden. Dennoch ist es natürlich erwünscht auch mit den Steinen zu „spielen“ und an Deiner (Traum-/Alptraum-)Situation herumzubasteln.

Sei gewarnt, bevor Du das Excel-Tool öffnest und die drei Anti-Fragilitäts-Tests startest. Wir haben diese mit Absicht anspruchsvoll gestaltet, weil wir Dir die Risiken und Gefahren aufzeigen wollen. Es ist also gut möglich, dass nicht all Deine Testergebnisse grün aufleuchten werden. Doch eines sei Dir versprochen, unabhängig von Deinen Ergebnissen werden wir Dir in den nächsten Etappen helfen, Deine Situation rund um Deine Hypothek zu optimieren und die Risiken zu entschärfen. Fortschritt beginnt ja bekanntlich mit dem Bewusstsein und dem Willen, etwas zu lernen.

Unter folgenden Links findest Du unser Excel-Tool mit den drei Anti-Fragilitäts-Tests (nur PC und Laptop kompatibel, Datei speichern unter dann die Datei öffnen und die Curlingsteine schieben) sowie eine detaillierte Bedienungsanleitung. Wir wünschen viel Vergnügen mit der Analyse.

Wenn Du Dich fragst, was es braucht um unseren Anti-Fragilitäts-Test zu bestehen: Du wirst die Anforderungen erfüllen, wenn…

…Du den Gegenwert Deiner Hypothekarschulden in weniger als 30 Jahren ersparen kannst.

…Deine Gesamtkosten für das Wohnen weniger als 30% von Deinem sicheren Haushaltseinkommen ausmachen.

…Dein Eigenkapital (hinterlegte Eigenmittel & ungebundenes Vermögen) nach einem Negativszenario (Deflation oder Immobilienpreiszerfall) noch über 30% des Liegenschaftswertes betragen.

Anti-Fragilitäts-Test #1 – Sparkapazität gegenüber Hypothekarschulden

Unser Kollege Hypolit versucht sich im Hochsprung. Wo liegt Deine Limite für ein vernünftiges Eigenheim? Dieser erste Test beantwortet Dir, ob die Höhe Deiner Verschuldung Deinen Lebensumständen entspricht.

Worst Case:
1/ Du hast Dein Sparkapazität überschätzt und wirst Dein Sparziel nie erreichen;
2/ weil Deine Schulden stets grösser sind als Dein ungebundenes Vermögen, wirst Du faktisch auch nie zum Eigentümer und bist Deiner Lebzeiten abhängig von den Kreditgebern;
3/ zuletzt vererbst Du auch noch Deine verschuldete Liegenschaft Deinen Nachkommen, womit ein „Theater“ für Deine Erben vorprogrammiert ist.

Berechnung: Wie lange dauert es, bis Du Deine effektive Verschuldung mit Deinen Ersparnissen (Dein ungebundenes Vermögen ohne 2. Säule plus Sparquote mal Einkommen) zurückbezahlen könntest?

Das Ziel des AF-Test #1 ist es, dass Du innerhalb von 30 Jahren Deine Schulden erspart hast und somit wirklich unabhängig bist!

Anti-Fragilitäts-Test #2 – Wohnkosten im Verhältnis zum Haushaltsbudget

Unser Kollege Hypolit stemmt seine Hantel. Bei welchem Gewicht kannst Du die (Hypothekar-)Last noch stemmen? Dieser zweite Test beantwortet Dir, ob Deine Wohnungssituation angemessen ist und im Verhältnis zu Deinem sicheren Haushaltseinkommen steht.

Worst Case:
1/ Du verkalkulierst Dich bei Deinem effektiven Unterhalt des Eigenheimes (bspw. Reparaturen oder Renovationen) und die Zinsmärkte laufen auch gegen Dich, weshalb Deine Ausgaben extrem viel höher sind als geplant;
2/ zudem hattest Du eine riesige Einbusse bei Deinem sicheren Haushaltseinkommen (bspw. Jobverlust oder Scheidung);
3/ in dieser ungünstigen Situation kannst Du Dir Dein Eigenheim leider nicht mehr leisten und musst zu alldem noch Deine Liegenschaft verkaufen.

Berechnung: Deine Fixkosten (Zinskosten, Amortisation und Unterhalt) geteilt durch Dein sicheres Haushaltseinkommen.

Das Ziel des AF-Test #2 ist es, dass Du nicht mehr als 30% Deines sicheren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgibst.

Anti-Fragilitäts-Test #3 – Eigenkapitalreserve für allfällige Nachschusspflicht

Unser Kollege Hypolit weiss nicht was die Zukunft bringt und auf welches Fahrrad er sich setzen soll. Was passiert, wenn Du auf jenes steigst, welches Dich durch ein Negativszenario (Deflation oder Immobilienpreiszerfall) fährt? Dieser dritte Test beantwortet Dir, ob Dein Eigenkapitalpuffer ausreicht, falls die Zukunft gegen Dich läuft?

Worst Case:
1/ Eine anhaltende Deflationsphase oder ein Immobilienpreiszerfall frisst Deine ganzen Eigenmittel auf;
2/ Du kannst einer allfälligen Nachschusspflicht der Banken nicht nachkommen;
3/ weil Dein ganzes Vermögen in Deinem Eigenheim investiert ist (keine Diversifikation), bleibt Dir nichts anderes übrig als ein Notverkauf Deines Eigenheimes.

Berechnung: Immobilienpreiszerfall von 20% oder die Auswirkungen eines Deflationsszenario über die nächste Dekade bei gleichbleibender Verschuldung (Hypothek). Wie viel Eigenkapital hast Du noch, um nach einem solchen Negativszenario zu reagieren?

Das Ziel des AF-Test #3 ist es, dass Du auch nach einem Negativszenario mindestens noch an 30% Eigenkapital im Verhältnis zum Liegenschaftswert verfügst.

Herr und Frau Schweizer
Du hast nun die drei Anti-Fragilitäts-Tests besser kennen gelernt. Dank dem Benutzerhandbuch solltest Du Deine Ergebnisse gewinnbringend interpretieren können. Falls nicht, können Dir vielleicht fünf fiktive Beispiele helfen, deren Testergebnisse wir in den pdf-Files kommentiert haben.

Beispiel 1: Victor Wyss (40), Angestellter, Alleinstehend – Besteht alle drei AF-Tests.

Beispiel 2: Susanne (49) und Nicolas Lehmann (50), beide Angestellte, Verheiratet, 2 Kinder (20 und 22) – Bestehen zwei der AF-Tests, aber fallen beim AF-Test #1 durch.

Beispiel 3: Jaques Leblanc (55), Manager, Alleinstehend – Besteht zwei der AF-Tests, aber fällt beim AF-Test #2 durch.

Beispiel 4: Beatrice (38) und Beat Flühmann (42), Selbständig, Verheiratet – Besteht zwei der AF-Tests, aber fallen beim AF-Test #3 durch.

Beispiel 5: Jessica Ferrari (30), Angestellte, Alleinstehend – Fällt bei allen drei AF-Tests durch.

Und welcher Typ bist Du? Entspricht keines der obengenannten Beispielen Deiner Situation und hast Du Schwierigkeiten, die Ergebnisse zu interpretieren? Dann zögere nicht, uns einen Kommentar unterhalb des Artikels zu hinterlassen und wir versuchen Dir zu helfen.

Ready to take off?
Wir haben nun „miteinAnders“ (mehr dazu unter dem Kapitel miteinAnders) Deine Hypothekarsituation analysiert und sie einem strengen Test unterzogen. Jeder der drei Tests hat Dir Deine Risiken erbarmungslos offenbart und Du weisst nun, was Du verändern könntest, um diese zu minimieren – es liegt nun also an Dir.

Unser Ziel war, Dir einerseits bewusste und vielleicht auch unbewusste Risiken aufzuzeigen und andererseits Dir auch mögliche Lösungs- und Verbesserungsvorschläge mitzugeben. Bevor Du nun als HypoPilot abhebst, solltest Du unbedingt folgende drei Nägel mitnehmen:

Vor dem Abflug – Wenn Du noch keine Liegenschaft Dein Eigen nennst oder ein potentielles neues Kaufobjekt dem Test unterzogen hast, hast Du noch die Möglichkeit auf die Testergebnisse zu reagieren – Nutze diese Chance.

Während dem Flug: Berücksichtige wirklich alle Parameter, die Deine Ausgaben und Dein sicheres Haushaltseinkommen beeinflussen könnten. Kalkuliere bei allen vier Säulen genug Sicherheitsmarge ein, damit Du bei unerwünschten Entwicklungen nicht doppelt bestraft wirst – Könnte es kritisch werden, so versuche die Situation zu entschärfen.

Zielflughafen Tokyo: Bist Du für ein Szenario à la Japan (mit langer Rezession und tiefen Zinsen) vorbereitet oder würde ein solches Negativszenario Deine Eigenkapitalreserven wegfressen? – Falls das Zweite zutrifft, dann solltest Du etwas unternehmen.

Und noch ein letzter Tipp: Vermeide es zu glauben, dass Du alles unter Kontrolle hast. Niemand hat alles unter Kontrolle. Diese Attitüde ist mitunter ein Auslöser jeder (Finanz-)krise. Eine Tendenz zur Selbstüberschätzung liegt im Naturell des Menschen und die heutigen Marktbedingungen unterstützen diese: Die Zinsen sind so tief wie noch nie, auch Kredite zu bekommen ist einfacher als in der Vergangenheit. Ein solches Marktumfeld ist Nährboden für eine mögliche Überhitzung… hoffen wir, dass die Blase nicht platzt und treffen wir unsere Vorkehrungen.

Ende Februar entdeckst Du in der zweiten Etappe die drei wichtigsten Hebel, welche Deinen Hypothekarzinssatz bestimmen. Mehr wollen wir jetzt noch nicht verraten… Wenn Du diese spannende Etappe nicht verpassen willst, dann registriere Dich für unseren kostenlosen Newsletter. Guten Flug und bis zum nächsten Mal.

Deine Hypothekar-Kollegen
M i c h a e l  &  R o b e r t
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