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Etape 6: Calcule la marge hypothécaire

Prenons le taux hypothécaire sous la loupe. Tu t’es déjà demandé comment la banque calculait les conditions de ton emprunt ? Nous comparons le taux hypothécaire au coût de financement de la banque afin d’extraire la marge bancaire (grâce à notre outil Excel). Nous le faisons afin de t’aider dans tes négociations. Et aussi pour te permettre de trouver la durée optimale de ton hypothèque. Tu découvriras aussi comment éviter LE piège caché derrière une apparente bonne intention.

Etappe 6 Hypothekarmarge

„Nous ne pouvons malheureusement pas baisser plus votre taux hypothécaire…
…car avec les conditions que nous vous proposons nous n’avons quasiment plus de marge“. Peut-être que tu as entendu ce type de discours récemment de la part de ton banquier. Les lamentations se poursuivent en général comme ceci : „les conditions sont très dures actuellement avec les taux d’intérêt négatifs et les contraintes de la FINMA qui nous pousse à détenir toujours plus de fonds propres ; et comme vous le savez nous ne répercutons pas les taux d’intérêt négatifs aux épargnants. Dès lors il devient très difficile de gagner de l’argent avec les hypothèques. Et qui aurait pensé que vous puissiez obtenir une hypothèque à 10 ans en-dessous de 2% ?“

Qu’en est-il en réalité ? Les plaintes du banquier sont-elles justifiées ? Ou bien s’agit-il d’une habile technique de vente pour faire avaler la pilule au client et gonfler les profits la banque ?

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Etape 5: Les risques principaux qui mettent les propriétaires en difficulté

Dans cette étape nous traversons une zone de tempête et passons en revue les risques principaux qui mettent en danger les propriétaires immobiliers. Tu apprendras à les anticiper (Prévention de crise) et à les gérer (Gestion de crise) au mieux.

Le meilleur moment pour réparer sa toiture, c’est lorsque le soleil brille
Dans l’Etape 4 nous avons vu que la durée de ton hypothèque joue un rôle important dans la gestion de ton risque. Une durée longue te protège contre le risque de refinancement et de hausse des taux d’intérêt. Cette sécurité a un prix: en règle générale, plus la durée de ton hypothèque est longue, plus son coût sera élevé (taux fixe plus haut).

En tant que propriétaire immobilier, d’autres risques te guettent. Ils sont souvent plus sournois – car tu n’en es pas toujours conscient – que le risque d’une hausse des taux d’intérêt. Dans cette Etape 5, nous passons en revue les risques principaux qui mettent les propriétaires immobiliers en difficulté. Loin de nous l’idée de te faire peur ou de te prendre la tête avec tout ce qui pourrait mal tourner. Nous t’offrons quelques pistes de réflexion tant du côté de la prévention que de la gestion d’une crise qui arrivera bien un jour ou l’autre. Celui qui est bien préparé n’a plus peur.

Tu sais déjà que l’espoir (« Après la pluie le beau temps ») n’est pas une stratégie. Si tu déchires ta chemise pendant l’orage, elle ne pourra plus te protéger du soleil. Dans cette cinquième étape, nous inversons les moteurs: « Après le beau temps la pluie ». Inspirons-nous de la sagesse de John Fitzgerald Kennedy: « Le meilleur moment pour réparer sa toiture, c’est lorsque le soleil brille. » Profitons de l’été pour monter sur le toit et faire un état des lieux…

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Etape 4: La durée optimale de ton hypothèque

Nous prenons sous la loupe la durée de ton hypothèque. Tu découvres quelles sont les trois questions indispensables que tu dois te poser et quelle influence ta stratégie aura sur le coût de ton hypothèque.

Etappe 4

Taux bas record sur les hypothèques à 10 ans
Combien de fois ces dernières années as-tu déjà lu ce titre dans les journaux? Plusieurs fois j’imagine et rien d’étonnant car depuis la crise financière de 2008-2009, l’évolution des taux n’a connu qu’une direction. Plus bas et encore plus bas. La presse et les conseillers en hypothèques te recommandaient systématiquement de fixer ton hypothèque à long terme car il était extrêmement improbable (pour ne pas dire impossible) que les taux baissent encore plus. Et en janvier 2015, l’impossible survient: le taux de référence du marché (le taux swap) à 10 ans passe lui aussi en zone négative.

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Etape 3: Les trois « C » qui intéressent le plus ton banquier

Dans cette étape la banque fait passer ta demande de crédit hypothécaire par trois filtres bien distincts. Tu vas découvrir quels sont ces trois filtres et comment ne pas rester coincé. Puis tu apprendras à négocier au mieux ton contrat.

Ouvre ton dictionnaire à la lettre « C »
Lors de l’Etape 2, tu as découvert les leviers qui te permettent de réduire ton taux d’intérêt hypothécaire (timing, faire jouer la concurrence, négocier avec la banque). Dans cette Etape 3, la banque fait passer ta demande de crédit hypothécaire par trois filtres bien distincts. Tu vas découvrir quels sont ces trois filtres et comment ne pas rester coincé. Sans préparation adéquate (avoir tous les documents nécessaires et bien classés, être prêt à répondre de façon précise aux questions), tu risques de voir ta demande de crédit refusée ou alors ce sont les conditions du prêt hypothécaire qui seront peu attractives. Nous t’aidons dans ta préparation pour que Tu négocies ton prêt aux meilleures conditions possibles. Non seulement tu pourras réduire ton taux hypothécaire de 0.2% mais tu t’épargneras beaucoup de désagréments et de Colère. Départ pour la lettre « C » dans ton dictionnaire…

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Etape 2: Les trois leviers qui te verseront un quatorzième salaire

Dans cette étape Tu vas découvrir les trois leviers qui ont le plus d’influence sur ton taux hypothécaire. Nous te transmettons les astuces qui te permettront d’optimiser ta charge d’intérêt et te montrons ton potentiel d’économies.

Comment déplacer des montagnes
A qui doit-on la première estimation du chiffre Pi, l’odomètre (=machine à mesurer les distances, très utile en artillerie), le principe de la roue dentée et la vis sans fin ?

Si tu as déjà deviné, je te tire ma révérence. Si comme moi avant mes recherches, tu n’avais pas la réponse, voici encore un indice: il s’agit de l’inventeur de la force qui porte les bateaux et grâce à laquelle ceux-ci ne coulent pas, même équipés d’une coque d’acier et chargés de minerais plus lourds que l’eau.

Eurêka! Il s’agit bien d’Archimède et de sa fameuse poussée qui décrit la force dirigée vers le haut qui s’applique sur des objets plongés dans un fluide.

Mais c’est une autre de ses inventions qui nous intéresse dans cette Etape 2. Et elle devrait te permettre de te verser un quatorzième salaire: l’effet de levier! Tu te souviens probablement de cette citation qui a plus de 2000 ans:„Donnez-moi un point d’appui et un levier, je soulèverai le monde“. Eurêka!

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Etape 1: Ton hypothèque passe le Test d’Anti-Fragilité

Dans cette étape, tu soumets ton bien immobilier existant ou celui dont tu rêves à notre Test d’Anti-Fragilité (le Test se trouve ici). Tu vas pouvoir découvrir ton talon d’Achille ainsi que les mesures que tu peux mettre en place pour être moins vulnérable.

Le marché de l’immobilier
Si tu as construit il y a dix ans alors que les prix étaient moins élevés et as cotisé régulièrement au 3ème pilier, ta situation n’est pas la même que celle d’un nouveau propriétaire qui a enfin trouvé après des années de recherche le logement qui convient à ses besoins, mais à un prix élevé. Depuis l’an 2000, les prix de l’immobilier en propriété ont augmenté de 50% ce qui correspond à un rythme annuel de l’ordre de 3%. Cette progression hors-inflation s’est faite en ligne droite, sans aucune correction en 15 ans. Les prix ont été soutenus par une progression encore plus importante du crédit hypothécaire. Cette double évolution explique pourquoi le terme de bulle immobilière est de plus en plus fréquemment mentionné dans les médias. Alors, info ou intox?

Ce qui t’intéresse, cher Collègue Hypothécaire, ce n’est pas l’évolution de l’ensemble du marché suisse ni comment on en est arrivé là. Ce qui compte, c’est ce qui est sous TON contrôle. Ne perds pas trop de temps à analyser ce sur quoi tu n’as aucune influence. Tu veux savoir quelle est la situation de ton bien immobilier. C’est pour cette raison que nous avons préparé un Test d’Anti-Fragilité pour TON logement. Le test comporte trois épreuves qui te permettront d’identifier quel est ton risque principal ou ton talon d’Achille. Continue Reading →

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Prologue: Deviens ton propre conseiller hypothécaire

Avec notre concept H360 tu reçois les informations et les outils que nous aimerions obtenir si nos rôles étaient inversés.

Prologue
Florence m’appelle le 30 septembre 2013: «Alors, tu penses que c’est le bon moment?». Après un coup d’œil sur mon cockpit, je lui réponds que je ne me lancerais pas maintenant. Les conditions sont bonnes mais pas optimales et chaque jour la rapproche un peu plus de l’objectif fixé.

Nouvelle tentative le 20 juin 2014, même question …même réponse. Le 18 août, les voyants de mon cockpit sont au vert, il s’agit d’agir vite et bien. J’appelle Florence dans l’après-midi pour lui dire que demain devrait être le grand jour. Le ton de sa voix dénote une grande excitation et une impatience de passer à l’action après une si longue attente. Continue Reading →